반대, "일 원 한 푼 안들이고 재산 뺏어 사업비로 충당"
찬성, "비례율 55%는 예시일뿐 실제로는 훨씬 더 높아"
시장직권해제 적용·감정평가액 산정이 고-스톱 분수령
                                                  <Go-Stop>

김포북변5구역 재개발과 관련 김포경실련이 주관하고 본지가 후원하는 '주민이 중심되는 도시재생 강좌'가 횟수를 더하며 관심이 커지고 있다.

토지주와 거주자들의 재산권이 침해되고 도시난민이 발생한다며 재개발이 아닌 도시재생사업을 하자는 반대 측과 오히려 부동산 가치를 제대로 평가 받을 수 있는 절호의 기회라며 반색하고 있는 찬성 측의 세 싸움이 서서히 가열되고 있다.  

지난 28일 조규만 송죽동 마을발전소장의  '도시재생, 마을만들기 사업을 위한 지원 정책 알아보기' 는 김포경실련의 강의실 '곳간'에 빈 자리가 없을 정도였다.

특히, 앞서 21일 열린 송기돈 수원재개발비상대책위원회연합 대표의 '재개발 사업 분쟁사례 알아보기'는 그간 벌어진 재개발 사업 사례의 문제점이 조목조목 지적됐다.

반면, 재개발사업을 찬성하는 조합 측 관계자들은 강연 도중 항의한 뒤 "사업성이 커 조합원들에게 이익이고, 보상가가 낮으면 언제든지 사업을 중단할 수 있다"는 입장을 밝혔다. 

송 대표는 당시 강의에서 "시공사 선정 뒤 사업시행인가, 분양신청에 들어간다"며 "(김포의 경우 시공사 선정) 현 단계에서 해제하는 것만이 재개발을 원하는 사람도, 반대하는 사람도 이득"이라고 단언했다.

그는 "일원 한 푼 안들이고 도시재개발을 하겠다는 것이 사업의 목적"이라며 "정부에서 일 원 한 푼 안들여 재산을 뺏어서 사업비로 충당한다. 수원의 이번 비례율이 수원시 자체 (분석 결과) 45.5%다. 내 재산이 1억이면 4천500만원 외에 나머지는 사업비로 다 포함된다. 아파트 분양 당시 모자란 돈을 내야 하고 입주시 추가 분담금을 내야한다. 사업비 인상과 이자로 수원은 (세대당) 1억 7천만원을 평균적으로 냈다. 내집도 주고 아파트도 못 들어가고 추가분담금을 못 주면 아파트 키를 안 준다. 은행에서 경매처분한다"고 말했다.

비례율은 총수입에서 총사업비용을 뺀 금액을 종전 자산으로 나눈 비율이다. 비례율이 산출되면 조합원의 권리가액도 정해진다. 즉 비례율이 높으면 통상 조합원들에게 나눠줄 돈이 많고 낮은면 오히려 조합원이 돈을 물어야 한다.

그는 또 "분양을 원하는 분과 현금청산을 원하는 분이 있다. 현금청산은 재개발이 순조로워야 한다. 현금청산을 하는 사람은 그나마 재산을 찾는다. 분양을 받는 사람은 쪽박을 차는 거다. (현금청산을 해야) 반대하는 분들도 최후에 반이라도 찾아 나가는 거다"라고 주장했다.

그는 이어 "이 사례가 부산의 해운대에서 벌어졌다. 분담금을 안내면 시공사에서 키를 안준다. 또 조금 있으면 OS요원(포섭요원)들이 많이 돌아다닐 거다. 솔깃해서 다 넘어가는데 '분양신청하면 나중 본계약 때 철회할 수 있다'는 조항이 있다. 그러나 사실상 조합에서 절대 철회를 안 시켜준다. 감언이설에 넘어갔다가는 분양한 사람들이 책임져야 한다"고 강조했다.

송 대표는 "또 중요한 것은 감정평가가 나온 날로부터 150일 이내에 현금으로 주게 돼 있다(는 조항이다). 안 주게 되면 연 15%의 이자를 주민들에게 다 줘야한다. 15%면 5년만 버티면 65%다. 차라리 그게 낫다. 그럼 조합은 사업진행이 안 되는 거다. 재개발을 막을 수 있는 것은 현금청산자를 많이 유도해서 분양을 많이 신청하지 않게 하는 게 1순위다. 그리고 질질 끌면 조합도 끝이다. 일몰제가 적용 될 수 있다. 몇년간 사업진행이 안되면 해제지구가 된다. 지난해 직권해제법이 통과됐다. 한시법은 올해 없어졌다. 한마디로 정부와 국회와 경기도도 포기했다. 각 시장군수에게 사무위임을 시켰다"고 설명했다.

그러면서 그는 또 "아무것도 해결할 수 없는 사업을, 골치 아픈 폭탄 덩어리를 각 시장군수에게 넘긴 거다. 말로는 시장군수 권한이 막강해졌지만 (결국) 시장이 책임지게 돼 있다. 각 시의 조례로, 시장마음대로 직권해제할 수 있는 조항을 만들겠끔 법이 정해졌다. 수원도 막바지로 싸우고 있다. 서울과 안양, 오산도 조례를 발표했다"고 덧붙였다.

반면, 조합 측 관계자는 "수원과 김포는 다르다. 김포가 개발이 느리다. 이제서야 남들이못하는 좋은 조건을 만들어서 진행 중인데 (강연자가) 나쁜 얘기만 한다. 수원과 김포는 다르다"고 반론을 제기했다.

또 다른 조합 측 관계자도 강연 뒤 기자에게 찬성 입장을 설명했다. 조합 측 대의원 A씨는 "낙후 돼 비도 세고 월세도 안나간다. 거기서 태어나 자랐다. 우리도 손해를 본다면 찬성할 사람이 하나도 없다"고 강조했다.

A씨는 "47명의 대의원들이 다 학벌도 좋고, 공인중개사도 있다. 모든 사안은 이사회에서 통과 되면 대의원회 또, 중요한 사항은 총회에서 결정해줘야 한다"고 설명했다.

그는 또 "(위험을) 미연에 방지할 수 있는 체계가 있다. 대림산업하고도 저기만(가계약만) 돼 있지 본계약은 안 돼 있다. 그것도 대의원회, 이사회의 소명감 있는 사람들이 주축이 돼서 계약을 했다"고 덧붙였다.

A씨는 또 앞서 송 대표의 주장처럼 "감정평가액이 나오는 때"를 사업 추진 가부의 분기점으로 봤다. 주민들의 동의를 얻을 정도로 감정가가 높게 나오면 추진하고 아니면 사업을 멈춘다는 것이다. 

A씨는 "사업시행인가가 들어가면 법으로 분담금 시행을 신고하고 관리처분을 한 다음에 시에서 분양회사 2곳을 선정해 감정한다. 오차범위가 10% 안 나오는 곳에 (감정평가 일을) 준다. 그때 감정가가 잘 안나오면 얼마든지 틀 수 있다. (평당 보상가) 500만원을 원하는데 200만원을 준다면 안한다. 매몰비용을 얘기하는데 지자체에서 35%, 도에서 35%, 나머지가 조합으로 30%다. (이것 또한 사업이 무산됐을 경우) 시공사, 자기들이 다 내주기로 했다"고 밝혔다. 무산되더라도 비용부담이 크지 않다는 것이다.

그는 또 "사업성이 좋다. 49층이 나온다. 그래서 주위에서 입주 문의도 많이 온다. 우리가 건설사를 선정할 때 10대 건설사만 했다"고 말했다.

그는 비례율과 관련해서 2012년 당시의 예시일 뿐이고 실제로는 훨씬 더 높아진다고 주장했다.

A씨는 "지금 비대위에서 최고로 내세우는 게 비례율 55%인데 상가를 (평당) 495만원에 분양한다는 조건의 경우에 55%다. (그러나) 장기동 상가의 경우 1층이 2천700만원, 3000만원이 간다. 여기는 495만원이라면 누가 하나? 2012년도의 모델을 제시한 거다. 시에서 공문이 왔다. 이건 예시지 맞는 게 아니다. 예시했을 때다. 5-1, 5-2 (구역) 등은 4000여 세대 이상인데 먼저 한다는데 조합은 같이 한다. 관리처분 나오면 그 지역 땅을 팔 수는 없다. 같이 가야 한다. 사업권을 파는 거다. 향교 쪽은 6층 이하만 가능하다. 이쪽은 이마트, 롯데마트 등 문의가 들어온다"고 말했다.

그는 또 "분담금은, 내가 (당초 거주하는 면적이) 12평이면, 25평으로 가면 당연히 더 내야하지 않나? 분담금은 이제 사업시행인가를 시청에 내고 바로 모든 걸 들어가는데, 그때 감정평가가 나온다. 평가가 나오면 분담금이 나온다. 지금은 모른다"고 강조했다.