공시지가를 기준으로 한 보상액이 적정한 시가에 미달하는 경우에 보상선례 등을 통한 기타사항을 반영하여 보상금을 조정할 수 있는가에 대하여 논란이 있다.

이는 토지보상법의 공지지가에 의한 보상기준이 헌법의 정당보상에 합치하는가와 밀접한 관련이 있는 문제이다.

○부정하는 견해
공시지가 자체에 인근유사토지의 정상적인 거래가격 등 기타사항이 반영되어 있으며, 토지보상법은 개별요인의 비교항목을 열거하고 있으며, 감정평가업자의 자의성이나 재량을 배제하기 위하여서는 법규정의 참작항목 이외에는 어떠한 요인도 참작할 수 없다고 본다.

즉, 보상액산정 시 기타사항의 참작을 부정한다. 따라서 공시지가에 의한 보상액이 적정시가에 미달한다고 하여서 기타사항을 반영할 수는 없는 것이며 이때에는 정당한 보상에 미달하는 보상이 될 수 있다고 본다.

이와 같이 보게 되면 공시지가를 기준으로 한 보상방법은 헌법의 정당한 보상원칙에 합치하지 않을 수 있게 된다.

○긍정하는 견해
공시지가는 매년 1월 1일을 공시기준일로 하므로 당해 현재 적정시가에 미달할 수도 있으므로 정당한 보상이 되도록 하기 위해 기타사항을 참작할 수 있도록 하여야 하며, 감정평가규칙 제17조에 기타사항 반영에 관한 근거규정도 있으며, 토지보상법은 개별요인의 비교항목을 예시한 것에 지나지 않는다고 본다.

따라서 보상액산정 시 기타사항의 반영을 인정하며 이를 통해 공시지가 기준 보상방법이 정당한 보상에 합치한다고 본다.

○관련 판례
대법원 (1998.1.23, 97누17711) 판례를 살펴보면
「토지수용법 제46조 2항, 舊 지가공시법 제 9·10조, 감정평가에 관한규칙 제17조 제1·6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액산정에 관한 관계법령의 규정을 종합해보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상평가액에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다」

토지수용의 손실보상액을 산정함에 있어서 참작할 수 있는 ‘인근유사토지의 정상거래가격’이라고 함은 그 토지가 수용대상토지의 인근 지역에 위치하고 용도지역, 지목, 지적, 형태, 이용 상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다」라고 판결하고 있다.

즉, 대법원도 인근 유사 토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 보상액산정에 이를 참작할 수 있다고 보는 것이다.

결론적으로 토지보상법의 공시지가 기준보상은 기타사항을 적정하게 참작하여 보상함을 의미하며 이를 통해 헌법의 정당한 보상에 합치할 수 있게 된다고 볼 수 있을 것이다.