|
[문]전입신고를 하려 하는데, 하는김에 확정일자도 함께 처리하려고 합니다.
그런데 제가 살고 있는
아파트가 문제가 많은것 같습니다. 그래서 불안한 마음에 전세권등기설정을 할지말지 고민중인데요, 동사무소에서 이미 확정일자를 받은 상태에서 또
전세권등기설정을 해도 무방한가요?
확정일자와 전세권의 차이에 대해 자세히 알고 싶습니다.
[답]전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는 집주인의 동의를 받지
않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야
한다는 차이가 있습니다. 이외에,
첫째, 확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 전입신고의 경료 및 실제거주를
그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.
따라서 확정일자인에 따른
보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해두지 않는 경우는 보호받지 못한다는
단점이 있는데 반하여, 전세권설정 등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.
둘째, 확정일자인 제도는 등기소나 공증인사무실에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이
신속·간편한 절차에 의해 확정일자 인을 받을 수 있음에 반하여, 전세권 등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능합니다.
또한, 그
절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요됩니다.
셋째, 전세계약 기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자인을 받아 둔 임차인은 별도로
임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후, 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있습니다.
그러나 전세권설정 등기를
경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차없이도 직접 경매신청이
가능합니다.
넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한
배당을 받을 수 있습니다.
다섯째, 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만
전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법
제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다.
-대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결
|
