공용수용의 당사자란 사업인정에서 재결에 이르는 공용수용 법률관계에서 발생하는 권리·의무의 귀속주체로, 공용수용권의 주체인 ‘수용권자’와 공용수용권의 객체인 ‘피수용자’를 말한다.

피수용자는 「토지소유자 및 관계인」이다. 토지소유자라 함은 공익사업에 필요한 토지의 소유자를 말하며(법 제2조 4호), 관계인이라 함은 사업시행자가 취득 또는 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 의한 권리 기타 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자 또는 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다(법 제2조 5호).

공용수용의 당사자의 법적 지위는 사업인정을 거쳤는가 여부에 따라 나뉘어 진다.
사업인정 전인 경우에는 협의취득 또는 협의사용의 당사자로서의 지위를 갖게 되는데 사업인정을 거치게 되면 공용수용 또는 공용사용의 당사자로서의 지위를 갖게 된다.

■ 피수용자의 범위

피수용자라 함은 수용자의 상대방을 말하며, 토지소유자와 관계인이 사업인정절차 이후에는 피수용자가 되는 것이다.

즉, 사업인정은 피수용자의 범위를 결정하는 시간적 제한의 기준이 되는 것인데 토지보상법 제2조 5호 단서규정에서 「사업인정의 고시가 있은 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다」라고 규정하여 사업인정고시 이후 새로운 권리를 설정하고 취득한 자는 피수용자의 범위에서 제외하였다.

예를 들면, 사업인정 전에 설정된 저당권을 사업인정 이후에 승계한 자는 관계인에 포함되지만 사업인정 이후에 저당권을 설정하고 취득한 자는 관계인이 아니므로 피수용자로서의 지위를 갖지 못한다.

피수용자의 범위와 관련하여 몇 가지 중요한 것을 살펴보면 첫째, 부동산 물권의 경우를 제외하고는 반드시 등기된 권리자임을 요하지 않으므로 사업인정 전에 임차권을 취득하였다면 당해 임차인도 관계인이 된다.

둘째, 국가도 잡종재산의 소유권자이므로 피수용자가 될 수 있으며 외국인, 외국법인도 시장 등에게 신고를 하고 우리나라 토지의 소유권을 취득할 수 있으므로 피수용자가 될 수 있다.

셋째, 수용절차 개시 전에 당해 토지를 매수하여 대금을 완납하고 토지를 인도받아 사용권을 취득하였으나 소유권이전등기를 마치지 아니한 자도 관계인에 해당한다.
이는 부동산물권변동은 반드시 등기를 요하므로 소유권자가 될 수는 없고 관계인이 되는 것이다.

넷째, 사업시행자가 과실 없이 형식상(등기부상) 명의인을 피수용자로 확정하고 수용의 절차를 마친 경우에는 사업시행자는 완전하고 확실하게 수용목적물의 권리를 취득한다. 이 경우에는 진정한 소유자가 누구임을 막론하고 이미 가지고 있던 소유권은 소멸한다.

○ 관련 판례
이와 관련된 대법원 (1991.11.12 선고, 91다27167판결) 판례를 살펴보면,
「토지수용법 등에 의한 토지수용의 경우 기업자(사업시행자)가 과실 없이 진정한 토지소유자를 알지 못하여 등기부상 소유명의자를 토지소유자로 보고 그를 피수용자로 하여 수용절차를 마쳤다면 그 수용의 효과를 부인할 수 없으며 수용목적물의 소유자가 누구임을 막론하고 이미 가지고 있던 소유권은 소멸함과 동시에 기업자가 그 권리를 원시취득하며 기업자나 중앙토지수용위원회가 수용토지의 소유자가 따로 있음을 알 수 있음에도 과실로 인하여 타인의 소유로 다루고 실체적 소유권자의 참여 없이 수용절차가 이루어진 것은 위법이라 하더라도 그 사유만으로 이미 이루어진 수용재결이 당연 무효라고는 할 수 없다」라고 판결하고 있다.

공용수용은 대물적 부담이므로 피수용자의 범위는 수용목적물 범위가 토지세목고시를 통해 구체화·명확화된 후 이를 기초로 정해지는 것이며 차후에 손실보상의 대상자가 되는 것이다.

다만, 손실보상의 대상자와의 관계에 있어서는 수용목적물의 권리자인 피수용자와 손실보상대상자는 원칙적으로 동일하여야 하지만, 수용목적물에 포함될 수 없는 ‘재산권의 간접적 손실’에 대한 보상대상자가 존재하는 경우에는 피수용자보다 보상대상자의 범위가 다소 클 수 있다고 하겠다.

■ 법적 지위

피수용자는 수용목적물을 제공하는 대신에 그에 상응한 손실보상청구권(법 제61조)을 가지며 이를 실현하기 위한 절차적 권리를 갖는다.

토지보상법에서 피수용자에게 주어지는 사전 절차적 권리에는 사업인정의 의견 제출권, 조서작성 시 이의부기권, 재결신청의 청구권, 확장수용 시 이해관계인의 권리존속청구권, 수용재결의 의견진술권 등이 있다. 또한 피수용자는 토지보상법이 정한 환매권(법 제91조) 등의 권리도 갖는다.

이에 반하여 수용자에게 수용목적물을 인도·이전할 의무(법 제43조), 사업시행자가 측량을 하기 위해 토지에 출입 시 수인의무(법 제11조) 등을 부담한다.

이러한 지위는 수용목적물의 권리자로서의 지위이므로 당해 목적물의 권리가 이전되는 경우에는 피수용자의 지위 역시 승계된다고 보아야 할 것이다. 그리고 토지소유자 또는 관계인은 의견서의 제출 등의 행위를 함에 있어서 변호사 또는 그 밖의 자를 대리인으로 할 수 있다(법 제7조).

피수용자의 법적 지위는 사업시행자의 법적 지위와 상관관계를 갖게 되는데 사업시행자의 수용목적물 취득권리는 피수용자의 인도·이전의무를 요구하게 되고, 피수용자의 손실보상청구권은 사업시행자의 보상금지급 또는 공탁의 의무를 요구하게 된다.