Q 신도시계획 발표 후 예정지역내에 3개 주민대책위가 조직됐었죠. 김포신도시주민대책위원회는 가장 먼저 발족했었는데 지금까지의 준비 과정과 향후 활동에 대해 설명해주시죠.
A 신도시주민대책위는 분명하게 단계별로 목표를 가지고 있어요. 첫번째로 수용주민 권익보호, 두번째는 제대로 된 신도시의 제안, 3단계는 신도시 건설과정에서 파급효과를 이용한 지역경제 활성화입니다.
첫째 주민권익 보호는 직접 보상을 실거래가에 근접하도록 받는 것. 대부분 택지개발지의 원주민 공동체가 해체되는데 우리는 70%가 재정착하도록 한다. 또 하나는 80여군데 전국 개발지를 방문했는데 직접 보상만 알고 간접보상은 못찾는 경우가 많아요, 그래서 대상자들의 60%는 간접보상을 받을 수 있도록 한다.

직접보상은 토지보상법, 지가공시법, 감정평가에관한규칙에 근거해 비교표준지를 선정하고 시점을 수정하고 지역요인과 개별요인, 기타요인을 반영, 보정해 최종적으로 보상단가를 결정하게 됩니다.
우선적으로 대책위는 표준지 공시지가를 올리는 작업을 해왔어요. 표준지 공시지가는 1월 1일 기준으로 확정되는 거지만 실제는 2월 15일까지 건교부가 위탁한 감정평가사가 작업을 해요. 장기 운양동은 oo감정법인, 양촌면은 oo감정법인에서 했죠. 평가사와 미팅을 계속하면서 만족스럽지는 않지만 상향 조정이 될 수 있게끔 했습니다. 평가사들한테 실제 거래 사례들을 취합해 모아다 드렸죠. 김포는 10년 동안 표준지 공시지가가 변동이 없었어요. 그러나 올해는 수용지의 경우 전년 대비 팔십프로에서 백이십프로까지 상향 조정된 상태구요, 말씀드린 단계를 거치면 실거래가에 근접한다는 결론이 나와요.

직접 보상금에서 많이 차이나는 거는 지역요인, 이제껏 지역요인은 거의 다 1이야. 그런데 김포는 군사시설보호구역으로 묶여 수십년 동안 재산권이 제한돼 왔으니까, 수용지구는 다 군시설보호구역이에요, 그래서 지역요인으로 반영을 해 다오, 비교 표준지가 백원일 때 지역요인이 백프로다 하면 한배가 업돼 이백원이 되는 거거든요.
개발제한구역, 그린벨트는 이미 반영이 됐어요. 작년 10월 1일자로 법이 개정돼 공익사업을 할 때 풀어준 상태로 보상을 하는 것으로요. 그동안 그린벨트는 국민 모두의 환경권을 위해 제약받아 왔는데 그거를 공익사업으로 또 수용한다면 이중으로 사람 잡는거죠. 그동안 묶여서 아무것도 못했는데 완전히 헐값에 뺏는겁니다. 문제가 제기되다 보니 정부가 무리가 있다 생각을 했는지 감정평가에 대한 규칙을 고쳤어요. 해제된 상태로 보상하고 안되는 지역은 장래 해제 가능성을 염두에 둔다.

그런데 그린벨트와 유사하게 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 문화재보호구역으로 묶여있는 곳이 많거든요, 이거를 지역요인으로 반영해 달라. 건교부 서종대 단장하고 미팅을 할 때 보상특례를 만든다는 거는 어렵다고 하더라고요. 특례조항이 어렵다면 그럼 지역요인으로 보상금 산정에 반영해달라 하니 그거는 긍정적으로 하겠다 했어요.

또 기타요인 보정율을 삼백프로 이상 해달라. 2001년에 도시기본계획이 확정됐을 때 시가화예정용지였던 지역이니까 자체 도시계획을 했었는데 너무 억울하지 않냐, 민간개발을 하면 보상액이 높을텐데 기타요인으로 반영을 해 다오, 그래서 삼백프로 얘기를 했던 겁니다. 기타요인 보정을 최고로 많이 해 준 곳은 주택공사가 보상한 판교로 이백오십프로까지 했어요. 전문가들이 논문에 쓴 걸 보면 공시지가가 실거래가의 몇 프로냐 보통 이십오프로에서 삼십사프로 거든요. 그러면 기타요인 삼백프로 하면 구십프로, 실거래가에 가깝게되죠.

이렇게 지역요인 백프로, 기타보정 삼백프로, 직접 보상금 산정할 때 절차마다 해서 받아내면 다소 필지마다 편차는 있어도 아주 만족하지는 못하지만 근접할거다. 내년에 한번 더 공시지가를 올려놔야죠. 기준점부터 높이고 지역요인, 기타요인 올리고 덧붙여 정책변경에 대한 오류도 반영해 달라고 해서 전체를 뭉뚱그려 하면… 비교 표준지 선정 자체가 잘돼 있는지 검증 작업도 할 겁니다. 그렇게되면 항간에 얘기하는 이십오프로 보상은 아니라는 것을 객관적 데이터로 말씀드릴 수 있어요.

김포신도시, 주민참여의 전형 창출

평가방법은 여섯단계로 하는데 어떤 평가방법을 적용할 것인가, 예전에는 토지보상법이나 감정평가 규칙에 어떻게 돼 있었냐면 가장 적정한 평가방법 하나만 적용할 수 있었거든요. 원가계산법이, 거래사례비교법으로 대부분했는데 작년에 고쳤어요. 그런데 고친거를 아는 사람들이 별로 없어요.

건교부령 3방식 6방법, 하나를 하되 다른 평가방법으로도 해서 유리한 걸 택할 수 있도록, 김포는 어떤 방법을 택하느냐가 중요하죠. 예를 들어 수익환원법이라든지, 장래 부동산이 최유효사용 원칙, 최고로 유용한 가치로 활용 수익이 날 것을 가정 환원해서 계산하는 거거든요. 감정평가할 때 대책위가 힘을 모아서 장기동 필지들은 거래사례 비교법으로 하는 게 유리하다 하면 그 방식을 택해서 하면 되는거에요. 그런데 과거 방식으로만 다 해, 귀찮으니까. 한 평가 방법으로 결론내면 쉬운데 다른 평가방법을 비교하는 건 복잡하거든, 요구를 안하면 개정한 걸 모른척하고 옛날대로 해버린다고요.

또 중요하게 깨달은 게 시행규칙, 부령으로 다 하더라. 법을 고치는 거는 저쪽에서도 불합리한 거는 아는데 어려워 하고, 일반에게는 전문 분야고 공개되지 않고. 그래서 틀을 바꾸는 거 보다는 실질적인 규칙, 업무처리 지침을 바꿔야 한다, 시행규칙은 자기들이 마음대로 고치는거니까.

원주민 재정착 지원을 위해 이주자택지조합, 생활대책용지개발조합 두 조합을 만들었습니다. 주민들이 뿔뿔이 흩어지기 전에 서류를 만들고 여덟 평 생활대책용지를 공동신청하고 … 영업하시는 분들은 자기 건물이든 세를 들어있든 다 대상자인데 세입자는 주인이 나가라고 하면 못찾는 줄 아세요, 자기가 상업용지 대상자인줄 몰라요. 농사지으시는 분도 내땅 남의 땅 관계없이 영농보상 대상자들입니다. 조합원들의 서류 정리는 다 끝났어요.

이 분야의 전문가인 유지태, 김원보씨를 찾아다니고 자문받다가 대안을 내놓는 기관이 필요하다, 독자적인 연구소를 냈으면 좋겠는데 비용 문제도 있고 해서 강산의 부설로 손실보상연구소를 만들었습니다. 소장에 우리나라 손실보상의 일인자 유지태 교수 등 유명한 분들이 일을 해주셔서 수자원공사 첫 연구용역을 맡았어요. 다음 주면 결과보고서가 나옵니다. 댐 수몰지역의 이주대책에 관한 건데 내년부터는 제도개선의 안을 제안할 생각을 하고 있어요.

마지막 결정판은 민간실무협의체에요. 건교부가 1기 신도시를 반성한 점이 여러가지 있는데 핵심은 시민참여 모델이 부재했다. 1기 신도시가 89년 4월에 발표돼 11월에 분양을 했죠, 발표한지 7개월만에, 막 밀어붙이기식으로 한거에요. 그래서 2기부터는 도시를 만들어나가는 과정 속에서 시민, 전문가를 참여시키겠다는 의지를 보이고 있어요. 지금까지 건교부 국장이 협의 기구를 하자고 내려온 전례가 없어요, 김포가 처음이죠.

토지공사 주택공사 해당 사업지구 단장은 과장급입니다. 규모가 크면 부장급. 토공, 주공한테 물어보면 본사에 물어봐야 한다, 본사에 올라가면 건교부 지침을 받아야 한다, 그러니 실제로 결정권이 없어요. 민관협의체는 그런 의미에서 김포에 기회가 주어진 거죠. 5급 사무관이 토지공사 전체를 감독하는데, 건교부 국장이 참여하는 민간협의체에서는 부령 정도, 지침 정도는 합리적으로 지적해 이유가 있다고 얘기되면 고칠 수가 있어요. 우리가 수용주민 권익보호를 위해 준비하고 연구해 왔던 것을 확정받을 수 있는 창구다.

민간협의체가 아니면 시청 담당자 쫓아가, 토지공사 사업단 실무자 쫓아가, 토지공사 본사로 가면 본사는 건교부에 질의하고, 그런 과정을 거치면서 대부분 흐지부지되고 제대로 된 정책 개선이 안된다. 목표 달성을 위해서는 책임있는 결정권자로부터 확정을 받아야 합니다.
올해 1월 서종대 단장과 간담회에서 주민 요구사항을 전달했고 긍정적으로 검토하겠다는, 시민 참여 모델로서의 귀중한 시간을 가졌죠. 9월에는 서단장이 약속을 지키러 왔고 … 앞으로도 계속 합리적인 의사 전달이 잘 이뤄졌으면 하는 바람이 있습니다. 그렇게 된다면 김포에서 케이스를 만들어 낼 수 있지 않을까.
전국의 80개 택지지구를 돌고 청소년수련원에서 심포지움을 하고, 국회공청회도 하고, 그러면서 개발지역의 공통적인 요구와 이 분야에 정통한 사람들을 많이 알게 된 것은 부수적인 성과입니다. 인적 네트워크를 갖추게 된 거죠.

Q 3개 대책위는 각각 현상을 보는 시각이 틀리고 대응 방법도 차별적이었죠. 두개 대책위는 그래도 유사한 부분이 있었는데 주민대책위는 그 틈에서 공격을 많이 받은 것으로 알려져 있습니다. 그러나 반대 대책위도 원칙적으로 백지화를 표방하지만 지구지정이 됐으니까 현실적인 준비도 하고 있거든요. 보상대책을 준비한다는 차원에서 이제까지의 반목을 딛고 의견을 모을 방안은 없을까요.
A 실제적으로 주민들의 상대자는 사업시행자인 건교부, 토지공사인데 … 저희는 생각이 다를 수 있다는 판단하에 두 대책위를 인정을 했습니다. 물론 직접은 아니지만 별 소리가 다 들렸죠. 일절 대응을 안했어요. 나름대로 예의를 다 한 거는 집중하는 점이 다르다. 두 대책위가 시위를 통해 역량을 발휘한 것은 높게 평가합니다. 저희가 동참을 안해서 섭섭하다는 것도 이해해요. 저희는 저희대로 묵묵히 하다보면 이게 필요할 때가 있다, 그러면 공유하겠다는 일관된 생각을 갖고 있었어요. 요구사항을 전달하면 저희만 되는게 아니잖아요, 수용주민 전체에 적용되는 건데.

대책위 간에는 대화를 할 거고 … 안 할 이유가 없죠. 그러나 합일이 안되더라도, 외람되지만 준비를 많이 했으니까, 우스개로 반전문가 됐는데, 내용은 아무 조건없이 공유하겠습니다. 대책위도 요새 와서는 바뀌시는 거 같아요. 속상하는 말씀 줄이시는 거 보니까. 언젠가는 시너지 효과를 내지 않겠습니까.

도시건설의 색깔·목표를 분명하게

Q 2단계로 '제대로 된 신도시'를 거론했는데, 수용지 외 주민들의 관심이 집중되는 부분이라 생각됩니다. 면적이 축소되면서 당초 기대에 반해 실망하는 시민들이 많은데 160만평 신도시에 어떤 대안이 있을지.
A 일단계 수용주민 권익 보호가 마무리되면 두번째에 대해서는 할 말이 많아요. 사실 '제대로 된'이라는 표현은 막연하죠. '살기 좋은' 이런 거는 막연한 거고,  '살기 좋은 김포' 너무 추상적이잖아요. '전원도시'하면 모호하고, 주거환경이 좋아야 한다면 주택, 조경, 교통, 의료, 직장, 교육 등 여러 요인 중에 목표점을 가져야겠다, 김포신도시 개발은 확실한 팩트에 주력해야 한다. 삼년이 지나도 오년이 지나도 맨날 살기좋은 김포만 외친다면 안되겠죠. 분명해야만 시민들도 반응하고 결집한다.

도시의 자족기능을 판단할 수 있는 요인은 그 도시에 사는 사람이 지역내에 직장을 갖고 통근하는 비율이 육십프로 이상 되면 돼요. 일산, 분당은 이삼십프로 밖에 안돼, 그러니 베드타운이죠. 신도시 건설 과정에서는 그것이 가능해요. 그러기 위해서는 도심에 중심상업지역을 만들어야 해요. 화성 동탄부터 적용을 하고 있는데 토지공사가 도심의 가장 중심지역에 상업용지를 개발해요. 공공과 민간이 복합된 PF, 프로젝트 파이낸싱으로요. 이백칠십만평 안에 삼만평 중심상업지구를 복합개발하는거죠. 토지공사, 포스코 컨소시엄이 참여하는 메타폴리스가 칠년에 걸쳐 총사업비 일조사천팔백억원 규모의 상업지구를 개발합니다.

기존처럼 상업용지를 토지공사가 팔아먹기만 하면 주먹구구로밖에 안되죠. 비슷한 빌딩에, 업종에, 그러다보니 일자리나 생산유발 효과가 적어지죠. 김포신도시도 육천평을 하든 만평을 하든 민간자본을 끌어들여 생산과 고용을 유발할 수 있는 중심상업지구를 만들어야 한다. 산업으로는 IT시범도시의 칼라에 맞는 첨단 클러스터를 구축하는 겁니다. 각종 세제혜택을 주고 행정적 지원을 하면 그런 기업들이 들어오죠.

또 역세권 개발을 해야 해요. 전철이 되든 경전철이 되든 논란이 많은데 그냥 역세권으로만 표현할께요. 용인 죽전은 토지공사와 신세계 컨소시움이 주식회사 그린시티를 세워 만오천평 정도에 삼천백십육억원을 들여 2007년까지 개발하고 있어요. 김포도 역을 그냥 내버려두면 안되고 공공과 민간이 프로젝트 파이낸싱을 하면 백육십만평만 돼도 자체 수용인구만 가지고 백화점 정도는 충분히 할 수 있다.

신도시 건설을 활용한 지역경제 활성화를 위해서는 생산유발효과의 10% 이상을 관내 경제주체가 차지한다든지 창출되는 일자리의 20% 이상을 김포시민에게 우선 준다든지 하는 제도적인 조치가 따라야 합니다. 김포시 몫을 가능한 많이 챙겨야죠. 지역경제 활성화로 연결시킬 수 있는 대안을 김포시와 관내 경제주체가 지혜를 모아 준비해야 해요.
PF사업에 김포시와 관내 기업, 시민들이 20% 이상 지분을 참여할 수 있게 하고 공사를 하게되면 예를 들어 도급액 이십, 삼십억 미만은 이십프로 이상 오십억 미만은 삼십프로 이상을 관내 건설업체에 하도급을 준다든지 계속 요구를 해야 합니다.

소프트웨어적으로 본다면 재정 관리를 들 수 있어요. 신도시는 종합재정운영시스템이 필요합니다. 신도시 개발 과정에는 엄청난 재원이 발생하죠. 우선 지방세 수입원인 취등록세가 김포시로 귀속됩니다. 이것을 미리 추계를 내고 어떻게 쓸 거냐 계획을 세워야 하는데 지금처럼 중기지방재정계획 5년 짜리 세우고 단년도 예산 결산하고 하면 신도시에는 적용이 안돼요. 미리 준비를 안하면 상당히 혼란스러울겁니다.

3년 정도의 단기투자계획을 수립해야 해요. 2000년도에 세운 중기지방재정계획을 2005년도에야 다시 다루지 말고 중간에 단기투자계획을 세워 연동해야 한다. 그래야 필요한 기반시설 설치에 적기 투입을 할 수 있죠.
또 도시가 들어서면 목적세가 발생하죠. 각종 부담금 같은 거는 한 십년 걷거든요. 이걸 가지고 지방채를 발행할 수 있어요. 얼마가 들어오고 얼마를 쓸 거냐, 어느 기간내에 쓸 거냐, 하는 거를 목표를 세워야죠. 집중 투입을 해야 할 분야도 명확해지고, 이렇게 해야 도시가 성숙되면 투자 효과가 나타나게 되는 겁니다. 비로소 김포시하면 뭐다 하는 것이 떠오를 수 있도록.

행정도 개선돼야 합니다. 도농복합 논두렁 행정은 안된다. 신도시가 되면 도시행정을 해야하는데 시스템에 대한 준비를 해야죠. 그냥 도시만 세워놓고 주민 의식 수준과 행정의 수준이 안맞게 되면 괴리가 발생한다. 일산이 그랬죠. 고양군 변두리 면에 주민들이 많이 들어와서 보니까 고양군 행정이 맘에 안들어, 몇년 지나 분리해달라 해서 말썽이 많았죠. 김포도 그런 꼴이 안날라면 행정의 체질을 바꿔야 합니다.

지금부터 해야돼요. 우선 수요자에게 행정을 평가할 수 있는 포인트를 설정해줘야 합니다. '살기좋은 김포' 달성됐는지 어떤지 모르잖아요. 행정의 목표를 분야별로 분명히 해야한다. 전자결재율 몇프로, 민원처리 최소 시한 며칠, 이런 식으로, 30개 지표 정도로 분명한 목표를 내거는 거에요. 시민들이 평가위원회를 만들어 정기적으로 평가하고. 처음에는 시행착오도 있겠지만 몇년 하면 길이 보이죠. 목표가 뚜렷해야 합니다. 모호하다는 거는 평가할 수 없다는 거고, 평가할 수 없다는 거는 발전이 안된다는 겁니다. 나아졌는지 나빠졌는지 시민들이 모른다면 행정의 발전은 있을 수 없어요. 각 부서별 업무에 목표치를 시민들에게 알려주고, 평가 지표 중 몇프로 달성했다 하는 것을 평가받아야 합니다. 지금처럼 어쩌다 신문사에서 주는 상 하나 받고 '일등했다' 그러면 안돼요.

제대로 된 평가를 위해서는 정보 공유가 돼야 한다. 서랍속의 행정 정보를 다수가 공유할 수 있도록 오픈해야 합니다. 어려운 거 아닙니다. 공개 기준을 만들면 돼요. 중앙부처는 이제 훈련이 돼서 웬만한 고급정보라도 다 공개하잖아요. 웹사이트 운영을 불평하는 목소리를 수렴하는 정도로 밖에 안한다면 점점 시민들의 기대에 부응하지 못하고 뒤쳐지게 됩니다. 민간의 활력이 공직사회에 전달될 수 있도록 한다는 점에서도 꼭 필요합니다.

양질의 행정을 위해서는 핵심 인력을 양성해야 하는데 신도시가 육년이 걸릴지, 칠년이 걸릴지. 오년 정도 계획을 세워 인재풀을 구축했으면 좋겠어요. 신도시를 제대로 만드는데 필요한 인력들은 자체 육성하는 수밖에 없습니다.
당장 알아야 하잖아요. PF사업이 뭐야 한다면 곤란하죠. 유비쿼터스 무선엑세스니 … 마인드를 갖고 있는 공무원 재정투융자 심사를 할 수 있는 사람, 타당성 검사 수준이 아니라 비용편익분석을 할 수 있는 전문가 수준의 … 군대 주특기 식으로 전문 분야를 갖는거죠. 공공, 민간 합동형 PF사업 전문가, RFID와 AP분야 전문가, 비용, 편익분석 전문가, 중기지방재정계획 수립 전문가, 도시관리계획 수립 전문가, 행정의 시민평가제도 운영 전문가 … 이런 식으로요. 5개년 계획을 세워서 부서별로 몇명에게 동기를 부여해 위탁교육을 시킨다든지 해야죠. 지금의 구조에서 상당한 투자가 이뤄져야 할 걸로 봅니다.

Q 박종우 전 국회의원의 보좌관을 했었고 지난 지방선거 때 도의원에 출마했었죠. 정치할 건가요?
A 김포에 살고 있고, 꿈을 가지고 있으니까 부인한다면 거짓말이죠. 주민대책위에 참여한 후로는 정치적으로 비쳐지는 것을 극도로 조심해왔어요. 향후 약 십여년 동안 김포시는 신도시 건설과 도시 준공 이후의 도시 성숙화 단계라는 과정을 겪게 되는데, 이 시기는 김포 발전을 결정적으로 좌우하고 김포의 각 분야별 경쟁력을 강화하는 절실한 시기라고 판단합니다.

대책위 일을 하면서 김포를 위해 뭘 하겠다. 아까 쭉 말씀드린 대로 김포의 발전에 대한 나름대로의 생각을 정리하고 정립하고 소화하는 단계죠. 지역신문에 관련된 기고를 2003년도 1월부터 했으니 1년 10개월 정도 됐나요. 올 연말까지는 신도시 할 꺼고, 내년에는 더 깊게 다뤄 볼 생각입니다.

출마할거야 말거냐에 대한 답변보다는 김포의 정치지도자를 꿈꾸는 사람으로서 공부를 게을리하지 않았다고 자부하고 말씀드릴 수 있어요. 다만 (출마) 결정은 하고 싶다고 되지 않더라고요. 한 번 걸어다니는 선거운동을 해보니까 … 이런 때가 되면, 그 사람의 성씨 안따지고 사는데 안따지고 생긴 거 안따지고 … 하고자 하는 정치가 뭐고 정책을 소화할 수 있는 능력이 있고를 묻는다면 출마하고 … 그런 때가 온다면 출마할 것이고 그렇지 않다면 제 때가 아니라고 생각해 과감히 접겠습니다. 영영 기회가 안올지도 모르죠.

대책위가 정치적으로 활용되는 것처럼 오해받을 수 있다. 우려, 걱정의 말씀을 많이 들었는데, 정치적으로 생각하면 대책위에 들어가면 마이너스에요. 좁아. 대책위는 해봐야 만명이고 바깥에는 십구만인데. 지역의 문제고 집안의 문제니까 최선을 다하고, 또 제 전문성을 기르는 것이니까 하는 거죠. 저의 제안을 다른 분들이 채용을 하든 어떻든 상관안해요. 정책제안자로서 역할을 할 수 있다면 그것도 크다고 봐요.

강력한 정치지도자가 되기 위해서는 세가지가 필수적이라고 생각합니다. 우선 무엇을 하겠다는 분명한 정책목표를 제시할 수 있어야겠죠. 애매모호한 구호만을 되풀이한다는 것은 김포에 대한 비전과 정책이 정리돼 있지 않음을 반증하는 것이고, 정치지도자로서의 소신과 철학이 생길 수 없다고 봅니다.
또 항상 공부해야 돼요. 그래야 처음에는 특정 분야에 부족할지 모르지만 시간이 지날수록 전문성이 길러질 수 있어요. 마지막으로는 현장 확인에 철저해야 할 필요가 있다. 갈등을 조정하고 지역 현안 해결에 추진력을 가지기 위해서는 반드시 현장을 직접 방문하여 확인하고 주민들과의 대화에 적극적으로 임해야 합니다. 공부하고 현장의 시민들 얘기에 귀를 기울이면서 신도시, 지역경제 활성화, 경쟁력을 갖춘 김포시라는 세가지 화두에 대해 내용물을 채워나가고 있는 중입니다.

일시 : 2004. 10. 6 오후 4:20~6:00
장소 : 법무법인 강산 부설 손실보상연구소