[문] 저는 2005년 9월 甲 주식회사로부터 김포 소재 아파트단지 내 상가점포를 임차보증금 2,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 사업자등록을 하고 입점하여 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지역이라는 계약 당시 甲주식회사의 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세인하를 요구할 법적인 권리는 없는지요?
 
[답] 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.

그러므로 상가임대차계약 후 임대차계약의 당사자는 기간만료 전에도 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다.

따라서 귀하의 경우 단지 내 상가에는 입주가 제대로 되지 못하여 상권이 형성되지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는 다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 상가임차인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지급할 월세의 감액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.