신도시 양촌지구 대책위원회 주최로 3일 오후 2시 양촌면 대회의실에서 250여명의 주민이 모인 가운데 양촌신도시 주민 설명회가 열렸다.

이날 설명회는 이환균 양촌면장의 환영사와 이범효 양촌주민 대책위원장의 개회사에 이어 김병욱 법무사, 이영식 세무사, 안선종 아세아 감정평가사들의 법무·세무·감정평가에 대한 강의로 이어졌다.

먼저 등단한 김병욱 법무사는 보상 전에 미리 완벽하게 준비하고 유의해야 할 사항에 관해서 조언했다. 김 법무사는 과거에는 등기할 때에 옛날 분들이 등한시 하여 건물의 소재지의 지번을 잘못 기제 되어 있는 사례가 많았다며 적시에 보상을 못 받을 수 있도록 보상 전에 잘 파악해서 준비하지 않으면 불이익을 당할 수밖에 없음을 강조했다.

상속재산에 대해서도 일찍 합동으로 하지 말고 등기권리당사자들 앞으로 등기를 정리하는 것이 현명하며, 실종자 명의의 재산은 실종선고를 통한 합법적인 절차를 밟아서 해야 하고, 문중재산 처리문제, 특별조치법에 의한 미등기 건물 등기 문제, 가압류 가등기해제문제 등을 보상 전에 일찍 준비해야 원만한 보상을 받을 수 있음을 강조했다.

이어서 이영식 세무사는 올해부터 양도소득세가 점진적으로 실제 거래가격으로 부과토록 개정되었음을 설명하고 금년에는 외지인들부터 실시하고 내년부터는 전면적으로 실제 거래가격으로 하게 된다는 것과 농지 대토에 대해서 8년 이상 소유경작하면 비과세되던 제도가 완전히 폐지되고 감면제도로 전환되었으며. 양도소득세 감면은 아래와 같이 변경되었음을 설명했다.

▷양도소득세개정 : 2006년부터 양도소득세 실거래가 과세대상을 1세대 2주택, 비사업용 토지로 확대. (2007년부터 모든 거래를 실가로 과세) *소득세법제96.97조 (2006.1월 시행)

▷고가주택 : 양도소득세가 과세되는 기준 면적 미만 고가주택에 대한 현행 장기보유특별공제 우대규정을 폐지하여 다른 주택과 동일한 공제율을 적용 5년-10년:15%, 10년 이상:30%, 1세대 1주택 중 보유기간이 15년 이상인 경우 특별공제액을 45%로 확대. *소득세법 제95조제5항(2006년1월 시행)

▷농지대토 : 농지 대토에 대한 양도소득세를 아래와 같은 요건과 한도를 두어 감면제도로 전환(대체취득 요건변경: 종전 농지면적 1/2 이상 또는 가액의 1/3이상 취득, 감면 한도를 5년 간 1억원으로 규정) *소득세법제89조제1항 및 조세특례제한법제70조제7항(2006.1월 시행)

▷취득가액 간주제도 확대 : 종전에 양도자가 자산 취득당시 실거래 가를 인감증명서에 의하여 확인한 경우 등 금액을 양도 시 취득 가액으로 간주하는 제도를 고가주택에 한하여 적용하던 것을 실제거래가의 실효성을 높이기 위해 적용대상 자산을 모든 부동산으로 확대. *소득세법제97조제7항(2006.1월 시행)

마지막으로 아세아 안선종 감정평가사는 감정평가는 토지공사 측의 2개평가사와 주민추천 1개 평가사로 하되 토지의 형질, 모양, 접도 등 사실상의 현황상황을 토대로 평가하는 것을 원칙으로 하고, 평가 방법은 정상가격, 거래사례비교법, 원가법, 감가수정, 적산법, 수익환원법, 수익분석법등의 방법으로 평가하되 토지공사에서 추천한 2개평가사와 주민이 추천한 1개 평가사가 평가한 것을 합산 평균하여 평가하도록 되었다고 설명했다. 종전에는 토지공사 측과 주민평가사측의 격차가 30% 이상 되면 무효가 되어 다른 감정평가사에게 의뢰하여 다시평가 하도록 했었으나 새로 개정된 평가 법은 선심성평가를 방지 하기위하여 두 상대되는 평가 격차가 10% 를 넘지 못하게 함으로서 주민 측에 불리하게 개정되었다고 생각할 수 있다고 말했다.

그러나 실제 상반되는 두 평가사의 감정평가의 격차를 10% 이내로 조정해야 하기 때문에 이 법은 사실상 큰 실효성이 없는 것이나 마찬가지이며 기타요인으로 지역변동요인 개별요인 지가변동요인 외에 토지공사에서 나오는 지가조정에 맞추어 주어야 한다고 했다.

지장물은 감정평가의 본래적 의미는 사실상 이전비를 산출하는 것인데 이전 불가능한 지장물에 대해서는 연도 수와 형태에 따라 평가를 하고 수목, 공장 수퍼마켓 같은 것은 폐업보상과 휴업보상이 있는데 휴업보상은 3개년간의 이익의 평균치를 계상하여 3개월치의 영업이익을 보상해 준다고 했다.

마지막으로 법적소송은 일차에서 평가한 금액이 최선을 다한 금액이기 때문에 이것을 법정으로 끌고 가 해결하는 하려는 것은 실익이 없다는 것을 강조했으며, 과거에도 그런 예가 있었으나 해결하기까지 수년이 걸릴 수도 있고 승소한다 해도 그동안 지가상승으로 막대한 손해를 보게 된다고 말했다.

아시아 법인은 수십 년에 걸친 노하우로서 사전에 컴퓨터로서 과학적으로 자료를 분석하여 상대 감정평가사에 제공하고 설득함으로서 주민위한 유리한 평가를 돌출할 것이며 여기 있는 재산이 양촌주민 것이 아니고 내 것이라는 이념으로 최선을 다해 평가하겠다고 말했다.