관계법령의 규정에 의한 허가 또는 신고 등의 절차를 밟지 아니하고 불법으로 형질 변경된 토지에 대한 평가는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가한다. 다만, 1995.1.7 개정 공특법 시행규칙(건설교통부령 제3호) 시행 당시에 공익사업시행지구에 편입된 토지에 대한 평가는 불법형질변경 또는 무허가개간여부에 불구하고 평가시점 당시의 현실적인 이용 상황을 기준으로 평가한다.

○유의사항
‘불법형질변경’에서 불법의 의미는 舊공특법에는 명확한 규정이 없었으나 토지보상법에서는 “국토계획법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가 또는 신고 없이 형질 변경한 토지(토지보상법 시행규칙 제24조)”로 명확히 규정하고 있다. 건설교통부의 유권해석도 “지적공부와 다르게 사용하는 것의 불법형질변경여부는 관계법에 의한 적부여부를 검토·결정할 사항”으로 회신하고 있다.

따라서 단순히 지목과 다르게 이용하고 있다고 해서 불법으로 볼 수만은 없고, 관계법령의 위반여부를 반드시 검토하여 소유자의 권익을 부당하게 침해하지 않도록 하여야 한다. 적극적으로 토지의 외형 또는 성질을 변경함이 없이 단지, 토지에 물건을 쌓아놓는 행위도 토지의 형질변경으로 볼 수 있는지 의문이 있으나, 대법원 판례에서는 토지에 모래를 쌓아 놓은 행위도 형질변경으로 보고 있다.

○구체적인 사례판정
①당초 허가 및 승인사항이 아닌 경우
관계법령에서 형질변경의 규제를 하고 있지 않거나, 규제하고 있다 하더라도 경미한 형질변경으로 허가 또는 승인 사항이 아닌 경우의 형질변경은 불법형질변경에 해당하지 아니한다.
②당초에는 불법으로 형질변경 하였으나 사후에 허가나 승인을 받은 경우
불법사유가 치유되었으므로 현황평가 하여야 하지만, 이미 사업에 편입된 이후에는 적법하게 지목을 변경한 경우라도 불법이 치유되는 것이 아니라는 것이 건교부의 유권해석이다.
③ 허가나 승인을 필하였으나 준공검사 및 지목변경이 되지 않은 경우
준공검사 및 지목변경을 해태한 경우에는 불법의 판단기준이 되는 허갇승인을 득하였으므로 불법이 없는 것으로 보아 현황평가 하여 보상하되, 개별요인 비교 시 지목변경 등에 소요되는 비용이 감안되어야 하고, 형질변경허가를 득하였으나 준공이 완료되지 아니한 토지는 투입비용 등을 종합적으로 검토하여 평가보상 하여야 한다.
④원상회복 조치를 받은 경우
불법으로 형질 변경한 토지에 대하여 행정청에서 원상회복조치를 명하였으나, 이에 응하지 않고 계속 이용하고 있는 토지는 일시적인 이용 상황에 해당한다고 보아야 할 것이므로, 당해 토지는 가격시점에 있어서의 현실이용지목이 아닌 지적공부상의 지목을 기준으로 평가하거나, 불법 형질 변경된 토지로 보아 불법으로 형질 변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가한다.