무허가건물의 부지라 함은 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 경우 그 건축물의 부지를 말한다.

○무허가건축물 부지보상 (토지보상법시행규칙 제24조)

무허가건축물 등 부지는 무허가건축물이 건축될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하여야 한다. 무허가 또는 무신고건축물의 부지를 현실이용 상황대로 대지로 평가할 경우 위법행위가 합리화되어 현저히 공정성을 잃은 불합리한 보상이 될 가능성이 있다.

특히 공익사업의 실시를 위한 계획의 고시, 공고 이후에 토지의 형질변경의 허가를 받아야 할 사항을 임의로 대지로 조성하여 무허가건축물을 신축한 경우 당해 건축물의 부지는 당해 건축물이 건축될 당시의 이용 상황을 상정하여 임야 또는 전, 답 등의 상태로 평가한다는 취지이다. 그러므로 이 경우 조성된 부지의 부가가치는 물론 조성비도 인정하여서는 아니 된다.

이와 같은 무허가건축물의 부지에 대한 평가는 규칙개정 이후의 평가 분부터 적용이 되는 것이고, 개정 전의 무허가건축물의 부지에는 적용되지 아니한다(토지보상법시행규칙 부칙 제5조).

따라서 1989.1.24 이전에 건축된 무허가 건축물 등의 부지는 종전대로 현실지목, 즉 건축물부지 상태를 기준으로 가격을 산정하여야 한다. 다만, 그 건축물 등의 구조·용도 등으로 보아 일시적인 이용 상황인 것으로 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

○무허가건축물 부지 인정 범위

보상실무에서는 무허가건축물 부지로 어느 정도까지 인정하여야 하는 인정범위에 대한 문제가 발생한다. 법에 구체적으로 규정하고 있지 않아 당해 무허가 건물의 용도·규모 등 현지여건을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 수밖에 없다.

건교부도 유권해석을 통해 무허가건물의 범위에는 축사 및 미곡창고 등 부속건물도 포함되며(토관 58342-573, 1999.7.5), 대지면적 산정에 대하여는 당해 무허가 건물부지의 용도·규모 등 현지여건을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항이라 하고 있다(토정 58342-497, 1999.3.24).

대법원(2002.9.4선고 2000두8325판결)도 무허가건물의 부지는 「동건물의 사용수익에 필요한 범위내의 토지와 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지」로 규정하고 있어 특정하기는 어렵지만 업무의 일관성을 위하여 건축물 부지면적 산정기준을 건교부의 지침으로 통일할 필요가 있다.