Q 제가 사는 도시에 주공아파트를 건설 중인데 상가 분양을 한다는 현수막이 있더군요. 제가 직접 장사할 능력이나 소질은 없고 단지 임대 수입을 위해 상가 분양을 받으려 한다면 상가분양시 고려해야 할 사항과 나름대로의 판단 기준에 대해 알고 싶습니다.
 
A 요즘 경제상황이 불확실하고 저금리 추세가 지속돼 아파트 단지내 상가가 투자자들의 관심대상이 되고 있습니다.
아파트 단지내 상가를 분양받을 때 고려해야 할 사항이라면 절대적으로 입지여건을 잘 살펴보아야 합니다. 같은가격에 분양받은 상가일지라도 업종, 교통, 환경 등에 따라 매매가 임대가 권리금의 차이가 큽니다.

5~600세대 미만이라면 일단 피하는 것이 좋습니다. 최소한 800~1,000세대 이상 단지여야만 수익성이 확보되기 때문입니다. 단지내 상가를 찾는 주요한 고객의 70~80%가 단지 주민이기 때문에 배후 아파트의 세대수는 상가투자시 우선 고려사항입니다.

세대당 상가면적은 0.5평 이하로 작은 것이 낫습니다. 세대당 상가 면적이 작으면 작을수록 독점이 보장되며 업종 중복에 따른 부담이 없고 장사도 잘돼 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 업종에 따른 독점상가를 고르고 세대수가 많더라도 상가 면적이 너무 큰 것은 피해야 합니다.

단지내 상가에서 장사가 잘되는 업종은 한계가 있습니다. 상가 면적이 너무 크고 많으면 업종이 중복되는 상점이 나올수 있고 결국 장사가 안돼 문을 닫는 상점이 생기면 그곳을 중심으로 전체가 슬럼화될 가능성이 높습니다.

경우에 따라 초기에 분양받아 임대조차 쉽게 되지 않아 실패보는 경우도 있습니다. 한 상가의 적정 점포수는 18개 정도이면 무난합니다.

단지내 이용률이 높은 소형아파트(20~32평형)단지가 중대형평형(37평형 이상) 단지보다 단지내에서의 구매력이 높습니다. 대형아파트에 사는 사람들은 고소득층이 많고 단지내 상가를 이용하기 보다는 백화점 등 외곽에서 한꺼번에 구매하는 경향이 강합니다.

상가위치가 단지 주출입구에 있고 유동인구가 많은 곳이 좋으며 배후세대와 더불어 지하철역이나 버스정류장 가까이 있으면 더 좋습니다. 지하철역과 버스정류장이 가까이 있어도 주민들의 동선이 어디로 움직이는가 사전에 현장답사를 해야 합니다.
예로 상가는 지하철역 동쪽에 있는데 주민들은 주로 서쪽으로 움직인다면 좋은 상가라고 할 수 없습니다.

또 주변상권을 반드시 점검해야 하고 입주민이 쉽게 이용할 수 있는 위치에 주변상권이 발달돼 있다면 피해야 합니다. 현장 인근 단지상가를 방문하여 시세 및 임대가를 체크하는 것은 필수입니다.

단지내 상가 주변(1차상권 700m이내)에 쇼핑센터, 대형할인점, 백화점 등이 있으면 피하는게 좋습니다. 주민들의 구매형태나 소비성향을 보면 백화점이나 쇼핑센타를 선호하고 중복업종은 수익감소 더 나아가 상권 자체가 죽어버리는 일도 있습니다.

같은 여건이라면 상가 활용도를 높일수 있는 건폐율이 높은 상가가 더 좋습니다. 아파트 단지내 상가의 건폐율은 보통 60~100% 입니다. 건폐율이 높다는 것은 분양 평수에 비해 전용 평수가 넓게 나와 한 점포에 두 업종을 임대놓을 수도 있는 장점이 있습니다.

모든 일이 그렇지만 부동산 투자 역시 정보싸움입니다. 주변 사람들이나 업자들 말만 믿고 어설프게 달려들면 낭패를 보기 십상입니다. 급변하는 부동산 제도와 시세 움직임, 분양계획, 주변환경 등에 대해 촉각을 곤두세워야 합니다. 물론 주요한 정보는 본인이 직접 현장에서 확인해야 합니다.