부동산관련 세제가 올해부터 대폭 바뀜에 따라 세테크가 투자수익 제고의 가장 중요한 변수로 급부상하고 있습니다.
특히 주택의 경우 종합부동산세에 이어 3주택 양도세 중과세, 과표 현실화 및 기준 변경 등으로 보유세와 양도세가 대폭 늘어나 집을 팔거나 사고, 보유할 때 손해를 보지 않기 위한 사전예비지식을 갖춰야할 것으로 지적되고 있습니다. 올해 바뀐 부동산 세제를 요약해 봤습니다.

○주택을 매각할 때
양도세는 매각 가격에서 매입 가격을 뺀 후 세율을 곱해 계산합니다. 따라서 매각 가격이 중요한데 이때 가격은 실거래가나 국세청 기준시가 가운데 유리한 가격을 선택해 신고하는 것이 중요합니다. 매입가격과 매도가격 사이 차액이 적은 쪽을 택하면 양도세를 줄일 수 있기 때문입니다.

현행 투기지역에선 실거래를 기준으로 세금이 부과되지만 하반기, 늦어도 내년부터는 모든 지역으로 실거래가 신고가 확대될 전망입니다. 서울과 광역시, 경기도에서 3주택 이상을 보유한 사람은 세율에 관계없이 양도차익의 60%를 내야합니다.

이때 3주택에는 재개발·재건축 지역 밖 전용 18.1평 이하 아파트 및 연립·다세대주택, 건평 18평 이하 소형 단독주택 등은 제외됩니다. 또 광역시의 군 지역과 경기도의 읍·면 지역, 나머지 도에서는 국세청 기준시가로 3억원을 넘는 집만 3주택 판정 때 포함됩니다. 가급적이면 증여등이 유리하고 양도차익을 감안해 매각순서를 정하는 것이 세테크의 지름길입니다.

○주택을 매입할 때
주택을 매입하면 거래세로 통칭되는 취득세와 등록세를 내야합니다. 부가세를 포함해 현행 3.6%인 등록세가 2.4%로 낮아졌습니다. 특히 개인간 주택 거래 때에는 1.8%로 줄어들었습니다.

이에 따라 분양권을 사거나 주택거래신고지역에서 집을 사면 세부담이 최고 수천만원 가량 줄어들게 됩니다. 세금의 부과기준이 되는 가격(분양가 또는 실거래가)은 그대로 유지되지만 세율이 낮아지기 때문입니다.

그러나 주택거래신고제 적용을 받지 않는 지역에서 집을 살 때에는 세부담이 증가하게 됩니다. 세율은 줄어들지만 세금을 매기는 기준이 시가의 30~50%수준인 행정자치부 과세시가표준액에서 시가의 70~90%를 반영하고 있는 국세청 기준시가로 바뀌기 때문입니다. 올해 안에 실거래가 신고제도가 도입되면 모든 지역의 과표가 실거래가로 더 오를 전망입니다.

○주택을 갖고 있을 때
주택 소유자가 내는 보유세(재산세, 종합토지세)가 하나로 합쳐져 재산세로 통합 고지되며 세율도 0.15~0.5%로 지난해(0.3~7%)보다 낮아집니다. 그러나 건물면적 대신 가격에 따라 부과돼 집값이 비싼 지역일수록 세금은 오르게 됩니다.

또 기준시가로 9억원 이상 되는 주택을 보유한 사람은 재산세외에 추가로 종합부동산세가 부과됩니다. 이때 아파트와 대형연립(전용 165㎡ 이상)의 가격은 국세청 기준시가로 정합니다.
나머지 중소형(전용 165㎡ 미만) 연립과 다세대·다가구·단독주택은 건설교통부가 오는 4월 공시하는 가격(주택 공시가격)을 기준으로 책정됩니다.

이같은 보유세는 오는 6월 1일 등기부등본상 소유자를 대상으로 12월 1일 부과됩니다. 세율은 9억원 이상 초과액에 대해 1~3%입니다.