Q 모기지론을 이용해서 아파트를 사려고 합니다. 예를들어 아파트 매매가가 8천만원일 때 모기지론으로 전액을 대출 받을 수 있나요? 
   
A 집값의 30% 정도는 있어야 하고 나머지 70% 한도내에서 대출이 가능합니다. 아직 국내에서는 아파트 매매가의 전액을 대출해주는 곳은 없습니다.

모기지론은 투기지역 지정 여부에 관계없이 집값의 70% 한도에서 최장 20년, 최대 2억원까지 대출받은 뒤 대출원리금을 고정금리(연 7% 안팎, 소득공제 등 혜택 감안 실질금리는 6%대)로 10∼20년에 걸쳐 다달이 균등상환하면 됩니다.

한국주택금융공사법시행령 및 시행규칙안에 따르면 모기지론은 만 20세 이상의 무주택자나 1주택 소유자만 받을 수 있습니다. 직장인 또는 자영업자 등 일정한 소득이 있어야 하며 신용불량자는 제외되고 부부가 별도로 대출받을 수도 없습니다.

대출금액은 최대 2억원을 넘을 수 없으며 매달 대출상환액이 소득의 3분의 1 이내여야 합니다. 맞벌이 부부의 경우 배우자의 소득을 합산할 수 있으므로 대출 가능액이 늘어날 수 있습니다. 이때 아내 명의로 빌리면 남편이, 남편 명의면 아내가 연대보증을 해야 합니다.

연간 7% 정도의 고정금리를 적용받아 1억원을 빌릴 경우 20년간 매달 약 78만원씩 원리금을 갚아야 한다는 계산이 나옵니다. 이런 경우 월 200만원 이상의 소득이 있어야 대출이 가능합니다.

단 근로자들은 이자로 낸 돈에 대해 연간 1,000만원까지는 소득공제를 받을 수 있기 때문에월 실질 부담은 67만원 정도가 될 것으로 보입니다. 20년 동안 고정금리이기 때문에 상환금은 변동이 없습니다. 중도 상환할 수 있지만 5년 내에 중도상환할 때는 수수료(대출금의 1∼2%)가 부과됩니다.

또 기존 주택담보 대출자도 모기지론을 이용해 장기간 대출로 바꿀 수 있지만 주택의 소유권 등기가 돼 있어야 하므로 중도금 납부 때는 불가능합니다. 집을 넓혀가기 위해 모기지론을 통해 대출을 받을 수 있으나 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.

모기지론을 받더라도 전세를 줄 수 있지만 대출 가능 한도가 줄어듭니다. 집값이 2억원이라면 1억4,000만원까지 모기지론 대출을 받을 수 있으나 전세 1억원에 집을 빌려줬다면 대출한도는 전세보증금 만큼 줄어 4,000만원이 됩니다.

모기지론은 은행, 보험, 상호저축은행, 새마을금고, 협동조합 등 주택금융공사와 협약을 맺은 일반 금융기관에서 취급하며 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대 주택도 받을 수 있습니다. 전용면적 25.7평 이하의 국민주택은 우선 대출됩니다. 6억원이 넘는 고가주택과 상갇오피스텔은 모기지론을 받을 수 없습니다.

모기지론은 일정 수준 이상 고정 소득이 있는 중산층에 초점이 맞춰져 있어 서민들로서는 감당하기 벅찬 대출 상환방식(거치 기간없이 원리금 균등 상환)에다 최근 집값 폭등으로 주택 구입에 따른 최소 자금 마련도 쉽지 않아 대출을 받으려면 꼼꼼히 따져봐야 할 필요가 있습니다.

예를들어 32평형(전용면적 25.7평) 아파트(매매가 3억원 가정)를 매입한다 할 때 주택담보 대출을 받기 전에 집주인에게 줘야할 최소 자금 1억원 이상은 있어야 합니다.

대출비율이 최대 70%이기 때문에 무리하게 대출받을 경우 장기간에 걸쳐 가계에 부담으로 작용할 수 있고 더욱이 경기 침체 지속, 고용 불안 심화로 소득이 줄어들 경우 상환 압박에 시달릴 가능성이 큽니다.

여기에다 거치(이자만 부담하는 기간)없이 원리금을 분할 상환해야 하는 대출 조건도 일용직 근로자나 저소득 서민층에겐 부담입니다. 주택 구입시 이사 비용은 물론 취득세, 등록세 등 초기 자금이 많이 들 수밖에 없는 상황에서 곧바로 매월 원리금과 이자를 내야 하기 때문에 무리가 따를 수 있다는 것입니다. 잘 판단해서 결정하시기 바랍니다.