Q 재건축 아파트를 부부 공동명의로 하고자 합니다. 건물은 이미 멸실된 상태이며 이번달에 추가부담금을 납부하기 시작해야 합니다.

구 건물에 대한 기준시가는 7억원 정도이고 재건축 후 입주시점에 이 아파트는 시가가 12억(추가부담금 3억)정도 할것 같아서 종부세 대상으로 판단이 됩니다. 따라서 절세 목적으로 증여를 하는데 어떤지 궁금합니다.
   
A 재건축아파트와 관련된 규정은 상당히 복잡합니다. 재건축아파트가 멸실되기 전에 취득한 경우 재건축 과정은 재건축승인-> 기존건물멸실-> 재건축공사-> 완공 위와 같은 단계로 진행됩니다.

멸실 전에 취득하신 경우에는 주택으로서 사용 가능한 경우 주택으로 봅니다. 공사기간 동안은 분양권인 상태로 보지만, 완공 후에는 최초 취득시점부터의 주택의 연장선상으로 보아 비과세요건을 갖추었을 경우에 비과세받을 수 있습니다.

지역이 서울시, 과천시, 5대신도시인 경우에는 2년 거주 요건이 추가돼 3년 보유 및 2년 거주를 하셔야 비과세될 수 있습니다. 비과세 요건을 갖추었더라도 양도가액이 6억을 초과하는 경우에는 6억을 초과하는 비율만큼의 양도소득세를 내셔야합니다만 이때의 초과분 양도소득은 그리 큰편이 아닙니다.

또 재건축아파트가 완전 멸실 후에 조합원 자격을 취득한 경우에는 주택의 취득이 아닌 분양권의 취득이 되며, 완공 전에 팔 경우에는 보유기간에 따라 세율이 차등 적용됩니다. 1년 이내 단일세율 50% 1년~2년 단일세율 40%, 2년 이상 9~36%의 누진세율이 적용됩니다.

이경우 과세표준은 분양권인상태의 양도시점까지의 분양가액중 총부불금액과 양도가액의 차액이 됩니다. 보통 분양권으로 보는 기준은 잔금을 누가 부담했느냐 하는 것입니다. 잔금을 보통 입주시기에 치르므로 잔금을 양도인이 치루었다면 주택의 단기양도로 보아 50%의 세율이 적용되며, 매수인이 잔금을 부담하였다면 분양권 양도로 보아 보유기간에 따른 세율을 적용합니다.

만약 완공 후 등기하고 바로 양도한다면, 1년 이내의 양도에 해당하므로 총분양 대금과 양도가액의 차액에 대하여 50%의 무거운 세율이 적용됩니다. 이 경우 6억원 초과 여부는 관계없습니다.

부부 공동명의로 할 경우에는 양도소득세의 누진세율 구조상 소득이 지분별로 나누어지기 때문에 상대적으로 낮은 세율을 적용받을수 있어서 유리합니다. 그러나 단기양도의 경우에는 누진세율이 아닌 단일세율이므로 유리한 점은 기본공제 250만원이 추가되는것 밖에는 효과가 없습니다.

또 부부 공동명의로 분양받는 경우의 분양대금 부담액에 대해서는 경우에 따라 증여문제가 발생할 수도 있습니다. 단, 부부간에는 3억원까지는 증여세가 나오지 않으니 총 증여가액이 3억원을 초과하지 않는다면 증여세는 나오지 않습니다.

따라서 부부 공동명의로 분양받을 경우 주택 완공 후 최소한 2년은 보유 후에 양도해야 효과를 볼 수 있습니다. 부부 공동명의의 분양은 재건축 시행사쪽에 연락해 분양 계약을 갱신할 수있는지를 알아보는 편이 확실합니다.

재건축과 관련된 사항은 경우에 따라 전혀 다른 세법이 적용되므로 가까운 세무사 사무실을 찾아가 상세히 상담해 보는 편이 좋으리라 생각됩니다.