[문] 저는 약 200평의 대지에 2층 짜리 건물을 하나 가지고 있는데 3년 전에 대지만 담보로 잡히고 사채업자에게 돈을 빌려 썼다가 그 빚을 갚지 못하자 사채업자는 경매신청을 하겠다고 합니다.
 
담보로 썼던 땅은 사채업자에게 잡혀 있지만, 아직 그 땅에 있는 건물에 대한 소유권은 저에게 있습니다. 사채업자의 요구대로 경매 신청할 경우 새로운 땅 주인이 생길텐데 혹시 그 사람이 건물을 철거해달라고 하면 저는 어떻게 해야합니까?

[답] 건물이 있는 상태에서 땅만 담보로 잡힌 경우 땅만 경매되고 건물은 경매되지 않습니다.

땅과 건물이 같은 사람의 소유였는데 어느 한쪽만 담보로 잡혔다가 결국 경매되면 땅과 건물의 소유자가 달라지게 될 수 있습니다. 이 경우 건물 소유자는 건물을 철거하지 않고 계속 사용할 수 있는 권리를 가지는데, 이것을 법정지상권이라고 하며 법정지상권에 따라 귀하는 건물을 철거하지 않아도 됩니다. 결과적으로 그 건물이 있는 땅도 귀하가 사용하는 셈이 됩니다.

단, 귀하가 땅을 사용할 수 있는 기간은 30년으로 정해져 있으며, 땅을 사용하는 댓가로 땅 주인에게 사용료를 내야 합니다. 사용료의 액수는 양쪽의 합의로 정할 수도 있고 합의가 되지 않을 경우 법원에 요청해 결정할 수도 있습니다.

결국 새로운 땅 주인은 30년 동안은 귀하에게 건물을 철거해달라고 요청할 수 없습니다. 하지만 만약 귀하가 2년 이상 사용료를 내지 않으면 그때는 철거를 요구할 수 있게 됩니다.