손실보상금에세 배제하는 개발이익이라 함은 피수용자의 노력과는 무관한 공익사업의 계획이나 시행이 공고 또는 고시되어 당해 토지의 이용가치가 장차 증가될 것으로 기대되어 그 기대가치만큼 토지의 가격이 미리 상승한 것이라 할 수 있다.

토지보상법은 제67조 제2항에서 「보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다」라고 하여 개발이익 배제를 명문화하였다.

○개발이익의 배제방법

-연도별 공시지가 적용

▲사업인정 이후 취득의 경우
사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 협의성립 또는 재결당시에 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 적용한다.
이는 보통 사업인정고시가 있게 되면 당해 토지가격은 장래 사업에 대한 기대이익(개발이익)이 반영되어 높게 형성되므로 손실보상액의 산정시는 사업인정고시 전 시점의 공시지가를 적용하여 개발이익을 보상에서 배제하려는 것이다.

▲사업인정 이전 취득의 경우
공시지가는 당해 토지의 가격시점당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가로 한다.
다만, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 공고일 또는 공시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점당시 공시된 공시지가 중 당해 공공사업의 공고일 또는 고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가를 적용한다.
사업인정 전 협의보상의 경우에도 단서규정을 두어서 보상금에서 개발이익을 배제하고 있다.

▲당해 사업과 무관한 인근지가변동률 적용
공시지가의 공시기준일부터 협의성립시 또는 재결시까지의 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 인근 시·군·구의 지가변동률, 도매물가상승률 기타 당해 토지의 위칟형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상액을 정한다. 따라서 개발이익과는 무관한 정상적인 지가상승률만 반영한다.

-개발이익배제방법 관련판례
공시지가에 개발이익이 포함되어 있는 경우에는 개발이익을 공제하여야 하며, 당해 공익사업의 시행을 목적으로 한 용도지역 변경은 고려하지 않는다. 그리고 기타사항의 참작에 있어서 개발이익은 포함되어서는 아니 된다는 것이 관련 판례들의 요지이다.

○대법원 (1993.7.13, 93누227판결)
수용사업시행으로 인한 개발이익은 당해 사업시행에 의하여 비로소 발생하는 것이어서 수용대상토지가 수용당시 갖는 객관적 가치에 포함될 수는 없는 것이므로, 구 토지수용법(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항에 의하여 손실보상액산정의 기준으로 되는 표준지의 공시지가 자체에 당해 수용사업시행으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 경우에는 이를 배제하고 손실보상액을 평가하는 것이 정당보상의 원리에 합당하지만, 공시지가에 개발이익이 포함되어 있다 하여 이를 배제하기 위해서는 표준지의 전년도 공시지가에 대비한 공시지가변동률이 공공사업이 없는 인근지역의 지가변동률에 비교하여 다소 높다는 사유만으로는 부족하고, 그 지가변동률의 차이가 현저하여 당해 사업시행으로 인한 개발이익이 개재되어 수용대상토지의 지가가 자연적 지가상승분 이상으로 상승되었다고 인정될 수 있는 경우이어야 한다.

○대법원 (1995.11.7, 94누13725판결)
토지수용으로 인한 손실보상액을 산정함에 있어서는 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하는 것이므로, 택지개발계획의 시행을 위하여 용도지역이 경지지역에서 도시지역으로 변경된 토지들에 대하여 그 이후 이 사업을 시행하기 위하여 이를 수용하였다면, 표준지의 선정이나 지가변동률의 적용, 품등비교 등 그 보상액재결을 위한 평가를 함에 있어서는 용도지역의 변경을 고려함이 없이 평가하여야 할 것이다.