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홍석일세무사의 세무이야기<1>
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승인 2020.11.13  15:11:41
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다주택자의 취득세가 강화 되었습니다. 1세대가 보유한 주택 수에 따라 취득세  중과여부 달라지기에 개정세법과 주요내용을 확인하기 바랍니다.  주택 구입 시 취득세는 사전에 세무사와 반드시 상담하기 바랍니다.

1  중과세율 개정내용 

구  분                     1주택   2주택  3주택  법인ܪ주택~   
조정대상지역            1~3%   8%     12%    12%   
非조정대상지역         1~3%  1~3%   8%     12% 

* 조정대상지역 지정 고시일 이전에  매매계약을 체결한 경우 非조정대상지역 규정 적용
* 이사 등의 일시적 2주택은 종전주택 3년 이내 양도 시 중과배제 (조정대상지역은 1년)

사례) 현재 김포는 非조정대상지역임.
① 서울에 1주택을 소유하면서 김포에 5억 아파트 추가 취득 시: 1~3%
② 김포에 1주택을 소유하면서 인천 서구에 5억 아파트 추가 취득 시: 8%
   (단, 3년 이내에 김포주택을 매각 시 일시적 2주택 규정에 따라 1~3%적용)
→서울 1주택 소유하면서 인천 서구 5억 아파트 취득은 1년 이내 매각 시 중과제외
③ 김포에 2주택 소유하면서 추가로 김포에 5억 아파트 추가 취득 시: 8%

2  주택 수는 세대별 합산 

1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록표에 함께 기재된 가족(부모,배우자,자녀,형제자매 등)으로 구성된 세대를 말하며, 배우자와 미혼인 30세미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 동일세대원으로 간주합니다.
* 주민등록표에 세대원으로 기재되어 있으면 포함하고, 동거인으로 기재되어 있으면 제외

-별도세대로 인정하는 경우
① 부모와 별도 주민등록표 구성한 30세 미만의 자녀(미성년자 제외)
   일정소득이 있으면서 독립된 생계유지 시
② 65세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해서 세대 합가 시 별도세대로 간주
③ 취학 상 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하면서
   주소지를 옮겨 놓은 경우

3  주택 수 계산방법과 중과제외 주택  

1세대의 주택 수는 주택취득일 현재, 신규주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하고 있는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔을 포함하여 주택 수를 계산합니다. 주택 수 산정 시 주의사항은 아래와 같습니다.

① 주택법상의 주택으로 공부상 주택으로 기재되어 있어야 합니다.
 Œ 오피스텔은 취득 시점에 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확인되지
    않았기 때문에 건축물 대장상의 용도대로 건축물 취득세율(4%)적용
  오피스텔의 재산세가 주택분 재산세로 과세되는 주거용 오피스텔은 주택
    수에 포함하되 2020.8.11.이전 계약 분은 제외합니다.

② 주택을 공동으로 소유하거나, 건축물과 부속토지를 각각 소유하는 경우, 또는 주택의 지분이나 토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 봅니다. (단, 동일세대원간 소유는 제외)

③ 아래에 열거하고 있는 주택은 취득 시 중과하지 않습니다.
 Œ 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액      을 말한다)이 1억원 이하인 주택 (단, 정비구역소재 제외)
  공공매입임대주택, 노인복지주택, 국가등록문화재, 공공지원민간임대주택,
    가정어린이집 , 농어촌주택, 사원임대주택 등

④ 아래에 열거하고 있는 주택은 주택 수를 계산할 때에 주택의 수(數)에서
   포함하지 않습니다.
 Œ 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 주택(단, 정비구역제외)
  주택 수 산정일 현재 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집,
    사원임대주택, 국가등록문화재주택, 농어촌주택(시가표준액6,500만원이내),
    판매용주택, 1억 이하의 주거용 오피스텔
 Ž 상속개시일부터 5년 이내의 상속주택(조합입주권, 주택분양권, 오피스텔포함)
  ⇒ 5년이 지난경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 판단하고, 동일       지분인 경우 상속주택에 거주하는 사람 ⇒ 최연장자 순으로 판단합니다.
* 2020.08.11.前 상속주택은 2025.08.11.일까지 소유주택 수에서 제외합니다.

4  분양권 등 경과규정 

□ 경과규정 설명
부동산 개정세법이 2020.07.10.일에 발표되고
2020.08.12에 입법이 되어 취득시기에 따라
중과세율 적용 및 주택 수 계산방법이 다릅니다.

① 1주택이상을 소유한 1세대가 2020.07.10.前에 주택에 대한 매매계약 또는   공동주택 분양계약을 이미 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당    주택의 취득이 2020.08.12. 이후라도 종전규정을 적용합니다.(중과하지 않음)

② 2020.08.11.까지 조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 매매계약, 오피스텔
 분양계약을 체결한 경우에는 이를 취득하더라도 주택 수에 가산하지 않습니다.

사례)
3주택자가 2020.07.10.前 계약한 아파트분양권이 등기 시
→2020.7.10前 취득한 분양권 주택등기 시 중과세율을 적용하지 않음(일반세율 적용)

1주택자가 2020.08.11.前 아파트분양권 1개 소유하면서 김포 1주택 추가 취득 시
→ 8.11前 취득한 분양권은 주택 수에서 제외 하므로 1주택자 일반세율 적용

1주택자가 2020.08.12.後 아파트분양권 1개 취득하고, 김포 1주택 추가 취득 시
→ 8.12후 취득한 분양권은 주택 수에 포함하므로 3주택자에 해당하며 중과세율적용

2주택자가 2020.08.12.이후  A분양권 취득 후 2022년 준공 전 모든 주택을 매각하고 A분양권 준공 후 취득 시
→ 분양권 취득당시 3주택(2주택+1분양권)이고, A분양권에 의한 주택취득 시(등기
   시점)에 기존 보유주택을 모두 매각했어도 중과세율 적용
   주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어
   있으므로 주택 수에 포함함. 즉 주택 수 계산은 분양권 취득일 기준으로 함.

*분양권 취득 :공급계약체결,명의변경(매매 잔금) 분양권 → 주택 : 분양대금을 완납

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